こんなお悩みご相談ください

  • 借主が2か月以上、家賃を支払ってくれない
  • 知らない人が住んでいる
  • 住居として貸したはずなのに、店舗として利用している
  • 無断で建物を増改築している
  • 勝手に別の人に部屋を貸している
  • 借主との信頼関係が完全に破たんしている

建物明渡請求とは

建物明渡請求とは裁判所の判決を経て居住者を強制退去させる手続きのことです。
借主との間にトラブルを抱えている家主様は、早めに専門家にご相談ください。
賃貸トラブルは、放っておくと被害がどんどん大きくなっていきます。
いかに被害を最小限にとどめるかが重要ですので、できるだけ早期に対応することが大切です。

建物明渡の流れ

  1. 01

    内容証明郵便による催促

    司法書士が、滞納賃料の請求・賃貸借契約の解除等の意思表示を、訴訟での証拠として使用することを見据えて、内容証明郵便によって行います。この時点で、相手方が賃料を支払ったり、退去した場合、これで手続きは終了になります。

  2. 02

    裁判(相手が賃料の支払または明渡に応じない場合)

    相手方が要求に応じない場合は裁判をおこします(保証人に対しても)が、裁判外の交渉は継続していきます。なぜなら、賃料が支払えない賃借人は、出ていくための引っ越し費用も持ち合わせていないことがほとんどだからです。
    裁判に勝ち、判決をとって強制執行により強制的に部屋を明け渡したとしても、賃借人はトラック・パッカー車・ゴミ処理・作業員等の費用を支払う資力がないため、賃貸人(依頼者)の負担となることがほとんどで、こちら側でこれらの手配をしなければなりません。
    そのことを考えると、滞納賃料の免除や、引っ越し費用の一部負担等を検討しながら、明渡を最優先に考えるべきです。結果的には、強制執行よりこちら側の損害を小さく済ませることができます。

  3. 03

    強制執行

    裁判に勝ったとしても、相手がすんなり部屋を明け渡してくれることは多くありません。この場合、最終手段として強制執行により強制的に部屋を明け渡します。
    強制執行の当日(断行日)に裁判所の執行官や引っ越し業者等が現地に向かい、建物内の動産類の搬出を行い、賃借人の占有を排除して、依頼者に引き渡して終了になります。しかし、上記にあるとおり、明け渡しの執行費用はこちらで用意しなければなりません。執行費用だけでも、30~50万円以上になることもありますので、やはり、強制執行になる前までに解決することを心掛けねばなりません。

司法法書士の代理権の範囲

司法書士は、訴額が140万円以内の簡易裁判所管轄の民事事件につき代理行為が可能となります。
建物明渡の場合、建物(部屋)の固定資産評価額の2分の1が訴額になりますので、固定資産評価額が280万円を超える場合には、代理行為はできませんが、本人訴訟支援による裁判所提出書類作成という形でサポートいたしますので、ご安心してご相談ください。

建物明渡をご検討の方は、
お気軽にご相談ください。

賃貸トラブルは、放置しておくと損害がどんどん大きくなっていきますので、できるだけ損害を最小限に抑えるには、早期の対応が必要になってきます。
借主への対応についてお悩みの方は、お早めにご相談ください。
ゼロア司法書士事務所は、依頼者が安心して利用できるよう、内容証明から裁判、明渡執行までのお手続きをリーズナブルな料金設定でさせていただきます。

q&a

賃貸トラブルの
よくある質問

  • q

    賃借人が行方不明なんですが、部屋に残っている荷物を処分していいんでしょうか?

    a

    勝手に処分することはできません。賃借人の所在が不明となっていても、賃貸借契約は解除されない限り有効に存続していることになります。 また、契約関係が解除されていたとしても、賃借人の同意を得ることなく、処分することは賃借人の所有権の侵害となります。 この場合は、建物明渡請求の判決を取り、強制執行することにより処分する流れになります。

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  • q

    部屋を退去してから1年位経ってから敷金の返還を請求できますか?

    a

    敷金の返還請求権の時効は5年ですので請求できます。 しかし、請求はなるべく早い時期にしておく方がスムーズにいきます。

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  • q

    敷金トラブルを未然に防ぐにはとうしたらいいですか?

    a

    ①契約書等の保存  まず、当然契約書等はしっかり保存しておく必要があります。賃貸人や管理会社によっては、契約終了後に返却を求められることがありますが、このような場合は拒否したり、コピーを取っておいた方がいいでしょう。 ②損耗箇所の明確化 賃借人としては、一旦物件を明渡してしまうと、具体的な損耗箇所やその程度を知ることができなくなるので、明渡し前に損耗箇所について写真を撮っておくのがいいでしょう。 ③立会時の注意点  明渡し時には、損耗箇所の確認のため賃貸人や管理会社との間で立会いが行われることがあります。この際、賃借人が賃貸人や管理会社から、「修繕費用負担承諾書」などの書面に署名押印を求められることがあります。しかし、一度署名押印に応じてしまいますと後に裁判で問題になることが多く、内容に疑義がある場合には安易に署名押印に応じないようにしましょう。  

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  • q

    賃料を滞納している借主に対してどの段階で建物明渡手続きを行えばいいんでしょうか?

    a

    賃料を滞納している借主は、支払えるお金があるのに支払わないのではなく、支払いたくても支払えない人がほとんどです。 つまり、法的手続きを行っても賃料の回収をすることができるケースは多くなく、なるべく早く退去してもらって、どれだけ損失を少なくすることができるかが重要になってきます。 ただ、1回賃料を滞納したからといって、すぐさま家主から借主に対して賃貸借契約解約の通知をしたとしても、それが裁判所に認められるわけではありません。 当事者間で信頼関係の破綻があったと判断されなければ賃料不払いによる解約が認められないのが原則です。 そして、通常ですと3か月滞納があると、当事者間の信頼関係が崩れた判断され解約が認められます。 ただ、それまでに滞納の常態化している等の事情があれば、滞納が3か月に満たない場合でも賃料不払いを理由として解約が認められるケースが多いですから、借主が滞納しだしたらズルズルと滞納させてしまう前に、早急に司法書士や弁護士等の専門家に相談することを検討ください。

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  • q

    消費者契約法ってなんですか?

    a

     民法の私的自治の原則は、契約当事者が対等な立場において契約することを前提としています。しかし、実際には、消費者と事業者トの間には、情報の質・量や交渉力において大きなかくさがあります。  そのため、契約に基づいて生じる責任を、そのまま消費者に負わせることが適当でない場合が生じることがあります。そして、このことが消費者トラブルの背景になっていることも少なくありません。  こうした実情を踏まえて、契約の成立過程や契約条項について、消費者が契約の効力の一部又は全部を否定できるように定められたのが消費者契約法です。 →つまり、消費者を守るために作られた法律なんです!    消費者とは?  個人であり、事業として又は事業のために契約の当事者とならない者をいいます。個人事業者が契約を締結する場合であっても、「事業として又は事業のために」するのでなければ、同法に定める、「消費者」に該当します。なお、「事業として又は事業のため」に契約したかどうかは、第一に契約締結時に客観的・外形的に認識できるかどうかで判断され、これが難しい場合には実質的に事業として又は事業のために契約締結したかどうかで判断されます。   事業者とは? a.法人 b.その他の団体 c.事業として又は事業のために契約の当事者となる場合の個人   消費者契約とは? 「消費者」と「事業者」の間で締結される契約をいいます。これに関しては、労働契約以外の適用除外の定めは設けられていません。   賃貸借契約における特約と消費者契約法10条  民法上の信義則違反や公序良俗違反など、一般条項に関する定めは、非常に抽象的で、実際にどのような場合にその定めが適用されるのかが分かりにくく、法的な安定に乏しいため、活用しにくい条項になっています。  そこで、消費者契約法では、無効とすべき条項を具体的に規定することにより、不当な条項の効果を否定することを容易にしました。  具体的には、消費者契約法10条で、民法、商法、その他の法律の規定を適用した場合に比べ、消費者の権利を制限し又は義務を加重する特約で、その程度が信義誠実の原則に違反するものの効力を否定している。  賃貸借契約において、原状回復、敷引特約ともに、この消費者契約法10条により有効性が争われていることが近年多くなっていています!   消費者契約法が適用される契約の締結時期について  消費者契約法は同法の施行日(平成13年4月1日)以降に締結された賃貸借契約に適用があります。賃貸借契約が法施行前に締結され、法施行後に更新がなされた場合に、消費者契約法の適用があるかどうか。これについては争いがありますが、書面による更新合意があるケースについて新たな賃貸借契約が成立したと言えるとして、同法の適用を認める判例もあります。  なお、消費者契約法が適用されない賃貸借契約の場合は、従前どおり民法1条2項の信義則違反や民法90条の公序良俗違反による特約無効を主張することになります。   消費者契約法10条の要件  消費者契約法10条にもとづいて、特約が無効とされるための要件は次のとおりです。 ①賃貸人が事業者であること ②賃借人が消費者であること ③当該契約が、民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比べ、賃借人の権利を制限し、又は加重する条項であること(義務加重性)    この要件に該当するかの具体的判断は a.民法などの任意規定を適用した場合 b.当該特約を適用した場合  この両者を比較して、特約が適用された場合に、賃借人が本来有しているはずの権利を制限し、、または、賃借人が本来果たすべき義務を加重しているかどうかによりなされます。 ④当該特約が、民法1条2項に規定する基本原則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであること(信義則違反)  ここに言う「民法1条2項に規定する基本原則」とは、信義誠実の原則(信義則)と言われているものです。  私人間の取引関係は、相互に相手方を信頼してはじめて成り立ちます。信義誠実とは、すなわち、社会共同生活の一員として互いに相手方の信頼を裏切らないように誠実に行動することと理解されています。この信義誠実の原則は、権利の行使や義務の履行の場においてのみならず、契約の趣旨の解釈においても基準となります。    当該契約が消費者の利益を一方的に害して信義則違反と評価されるかにあったては、当該契約の合意時点でのすべての事情が考慮されますが、特に以下の点に注意する必要があります。   a.当時者の情報力・交渉力の格差の程度・状況 b.消費者が、当該契約に合意するよう勧誘されたか c.当該契約について、消費者の方から特別に求めたものか d.当該特約、消費者にとって明確で理解しやすいものであるか e.消費者に当該特約の基本的内容を知る機会が与えられていたか    その上で、以下の点が認められれば、信義則違反に反し消費者の権利を一方的に害すると判断できます。    ア 当該契約の規定につき、賃貸人と賃借人との間の情報の質・量及び交渉力の格差の是正を図ることが必要と認められるか。  イ 当該契約を有効とすることにより賃借人が被る不利益と、この特約を無効とすることにより賃貸人が被る不利益とを比較し、両者が均衡を失っていると認められるか。   消費者契約法10条の効果  上記要件を充足する特約は、無効になります。民法1条2項では、信義誠実の原則に違反する場合には権利行使を認めないとされているのみで、当該契約条項が無効かどうかについては規定されていません。    しかし、消費者契約法10条適用の効果はそれにとどまらず、問題となっている契約条項を一律に無効とし、当事者の意図した法的効果を当然に最初からなかったことにしようとするものなんです!。

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