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よくある質問Q&A

原状回復に似た特約として、修繕特約というものがあります。原状回復特約は建物明渡時の原状回復に関する特約ですが、修繕特約は賃貸借契約継続中の毀損・汚損の修繕に関するという点で異なります。

 

 本来、賃借物の利用並びに収益に必要な修繕をする義務を負っているのは賃貸人ですが(民法606条1項)、この責任を賃借人に転嫁させたものが修繕特約です。

 ただし、毀損の原因が賃借人の故意・過失による場合は善管注意義務違反による損害賠償義務を負うので、修繕費用を負担しなければなりません。

 

 この特約は、例①「賃借人は故意・過失を問わず、物件の汚損・損耗等の損害について修繕義務を負う」、例②「クロス・カーペットの張替、畳の取替、電球・蛍光灯・ヒューズの交換については、賃借人の負担で行う」等と規定されていることがあります。

 

 しかし、例①のような特約は、原状回復義務に関する考え方と同様、通常の損耗を超える部分についてまで修繕の義務を負わせるものではない、と多くの判例で判断されています。例②のように修繕範囲を列挙した特約についても、単に修繕義務を免除したものに過ぎず、そこから当然に賃借人の義務が発生するわけではないとの判断がされています。

 

 また、仮に修繕特約の有効性が認められたとしても、賃借人は費用も軽微ですむような「小修繕」についてのみ修繕義務を負い、「大修繕」については修繕義務は負わないとされています。

 

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