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よくある質問Q&A

 更新料とは、賃貸借契約の更新に際して、賃借人から賃貸人に支払われるお金のことをいいます。仲介業者に支払う更新事務手数料とは異なります。民法や借地借家法のいずれにも規定はなく、賃貸借契約において更新料を支払う旨の合意をしてない限りは更新料を支払う義務はありません。このような条項は大阪ではあまり見られませんが、京都、関東、福岡では定められていることが多くあります。

 

 

更新料の法的性質と有効性

 更新料の法的性質のとらえ方は、更新拒絶放棄の対価(紛争解決金)、賃借権強化の対価、賃料の補充等さまざまです。

 

 借地借家法が期間の定めのある通常の借家契約については正当理由のない限り更新拒絶できないこと(同法28条)、及びこれに反する賃借人に不利な特約は無効である。(同法30条)と規定していることから、更新料特約が無効となるとの見解もありましたが、更新料の額が著しく高額であるなど賃借人に一方的に不利益を与える事情がない限り、有効であると解されてきました。

 

 しかし、消費者契約法施行後、更新料には何んら合理性がなく、更新料特約は民法等に比し賃借人の権利を制限し義務を加重するものであるから、同法10条により無効とすべきとして、敷引特約、礼金特約と同様に、その有効性について争われているケースが増えてきおり、更新料は無効とする判決もでできています。 流れは変わってきたといえるでしょう。

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