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原状回復特約とは？

　「原状回復特約」とは、建物明渡時の現状回復について、経年劣化・通常損耗分という、本来賃貸人が修繕義務を負う部分についても賃借人に修繕義務を負担させる特約のことです。

　このような特約について、強行法規に反しないものであれば、民法の契約自由の原則からも認められています。

　しかし、原状回復特約については、賃借人が賃貸借契約締結時にこの特約の存在を認識せずに契約を締結してしまったり、あるいは認識していても賃貸人との交渉力の差により拒否しきれなかったりしたため、賃借人の原状回復の範囲や費用負担について、契約終了後に賃貸人とトラブルになることが多くなっています。

　このように特約の成立の可否や有効性がしばしば問題になり、裁判、裁判でも争われていましたが、平成17年に最高裁での判断がなされたことにより、一定の解決をみました。

原状回復特約の内容

　賃貸借契約書においては、原状回復特約は、「賃借人は、明渡しの際には賃借人の費用をもって物件を契約開始時の原状に回復しなければならない」などと記載されていることが多くあります。

　一般的ににはこのような特約は、賃貸人の故意・過失による建物の毀損や、通常でない使用方法による劣化についてのみ、その回復を義務づけたものと解されています。この特約の存在そのものをもって、賃借人に対し、例えは賃貸借契約締結時の状態に建物を回復する義務を負わせるものではありません。

特約が認められると認められるための判断基準

①『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（以下「ガイドライン」という）

　原状回復特約を認められるためには、厳格な要件を満たすことが求められています

「ガイドライン」においては、以下の要件を満たす必要があるとされています。

１.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないとなどの客観的、合理的理由が存在すること。

２.特約によって通常の原状回義務を超えた修繕などの義務を負うことについて、賃借人が認識していること。

②裁判所の判断

　原状回復特約成立の要件について、平成17年12月16日の最高裁において、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に合意されていることが必要である。」と判断しています！。

原状回復特約と消費者契約法10条

　原状回復特約は、民法、及び判例法理で定められた賃借人の原状回復義務を加重しており、消費者契約法10条が適用される要件にもとづき無効とされる可能性があります！。消費者契約法の適用要件はこちら。